任意売却では債権者とどんな交渉をしているか?

 

任意売却を行うには債権者(住宅ローンの借入先)の同意が必要になります。

 

もし債権者の同意を得ることができなければ任意売却による不動産売却ができません。

 

債権者の同意を得るための交渉は、売主から任意売却の依頼を受けた業者が行いますが、今回は債権者とどのような交渉をしているのかを詳しく説明します。

 

目次

 

1、任意売却とは

2、任意売却では決定権者は債権者になる

3、債権者と行う交渉内容について

4、任意売却後に残った残債はどうなるのか?

 


 

1、任意売却とは

 

当初は「十分に返済できる」と考えて組んだ住宅ローンであっても、病気・大ケガ・失職・倒産など予期せぬアクシデントで返済が滞ってしまう可能性はゼロではありません。

 

住宅ローンを滞納してしまうと、自宅が競売にかけられてしまいますが、競売を避ける手段として任意売却という売却手段があります。

 

任意売却とは、不動産の売却費用では住宅ローンを完済できない場合に、債権者(住宅ローンの借入先)の同意を得て、一般市場で不動産を売却することです。

 

任意売却は一般市場での売却になるため、債務者(住宅ローンの借主)にとっては近所に知られずに売却できる、競売に比べて高く売ることができるなど多くのメリットがあります。

 

また、競売に比べて高く売れる可能性が高いので、債権者も基本的には任意売却を推奨しています。

 

 

 

2、任意売却では決定権者は債権者になる

 

一般的な不動産売却では、売主が価格や諸条件を決めますが、任意売却においては債権者が条件をすべて決めていきます。

 

債権者は少しでも多く残債を回収したいと考えますので、売却価格が安いと金額について同意してくれません。

 

また、債権者が複数いる場合は、すべての債権者の同意を得る必要があるので、交渉の難易度が上がります。

 

任意売却の依頼を受けた業者がこれらをまとめていきますが、任意売却を成功させるためには、任意売却業者の交渉力が重要になります。

 

3、債権者と行う交渉内容について

 

では、債権者とどのよな交渉をしているのかを詳しく説明します。

 

任意売却を行うにあたり、主に次の2つについて債権者と交渉しています。

 

①物件の売却価格と販売期間

②売却金額の配分

 

以下で詳しく説明していきます。

①物件の売却価格と販売期間

 

任意売却で販売できる期間は債権者によって異なりますが、概ね3ヵ月~6ヵ月間になります。

 

この限られた期間で売り切る為には、販売する売却設定が重要になります。

 

販売価格は、近隣の相場や、物件の状況などを踏まえて任意売却業者が提案しますが、高すぎれば売れず、安すぎれば債権者が認めません

 

適切な価格を設定する事ができれば、その後の販売活動がしやすくなるので、価格設定の交渉は非常に重要になります。

 

 

②売却金額の配分

 

売却価格が決まったら、その金額の配分交渉をします。

 

売却した金額がすべて債権者への返済に充てられるわけではなく、売却活動に必要となる費用は必要経費として売却費用から割り振られます。

 

この売却活動に必要となる費用は、最初に債権者に同意を得る必要がありますが、必要経費として認められるものと、別途交渉が必要なものがあります。

 


●必要経費として認められているもの

・抵当権抹消費用(売主が司法書士に支払う費用)
・仲介手数料(売主が不動産会社に支払う費用)
・管理費の滞納金(高額の場合は要交渉)
・後順位抵当権者への抵当権抹消費用(債権者が複数いる場合)

 


●交渉が必要なもの

必要経費として認められているもの以外すべてが債権者と交渉が必要になります。


例えば
・売主の引越しにかかる費用
・現状のままでは販売困難な物件の現状回復費用
・後順位抵当権者への抵当権抹消費用(債権者との交渉が難航した場合の費用)
など
 

個別交渉でよくあるのが、売主の引越しにかかる費用です。

 

基本的には引越し費用は経費として認めらていませんが、売主が引越し費用をどうしても捻出できない場合は、契約や引渡し自体が困難になってしまうので、経費として認めてもらえるように交渉することが重要となります。

 

任意売却の依頼を受けた業者は、上記のような交渉を債権者と行っています。

 

 

4、任意売却後に残った残債はどうなるのか?

 

最後に重要なことは、任意売却後に残った残債は、免除されるのではなく売主の返済義務は残るということです。

 

抵当権抹消費用や、仲介手数料、または売主の引越し費用などの費用は、債権者が任意売却による売却費用から一時的に立て替えているだけですので、任意売却後に残った残債は売主が返済する必要があります。

 

本来であれば、残債の一括返済が求められますが、実際には売主が返済できる状況ではありませんので、分割払いでの返済になり、毎月の返済は数千円~3万円/月程度になることが一般的です。

 

最後に、

毎月の返済額についても、債権者との交渉になりますが、あらたホームでは、任意売却後の返済金額についての交渉支援も行っています。また自己破産するという選択肢もありますが、その場合には債務整理に強い弁護士の紹介もしています。

 

任意売却はあらたホームにご相談下さい。

あらたホーム 新井 透浩

 

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