任意売却はいつから考えるのか？
■住宅ローン滞納前
任意売却はローンを滞納しないと進めることができないので、まだ考える時期ではありません。
この時期は、住宅ローンを借入した金融機関に相談してみると良いと思います。
例えば、毎月１０万円返済は困難だが、７万円に下がったら返済できるということであれば、そのようなプランを提案してくれるかもしれません。
しかし返済額が減額になるのは、あくまでも一時的であり住宅ローンの総額は変わらないので最終的には通常通りの返済が見込めることが前提にはなりますが、何もしないと滞納する可能性が高いような状況であれば、まずは住宅ローンを借入した金融機関に相談することをお勧めします。
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※以下の進み方は金融機関によって異なることもありますのでご注意下さい。
■滞納1回～2回
今後も返済できる見込みが少ない場合は、任意売却を視野に入れる時期になります。
住宅ローンを1回～2回滞納すると、住宅ローンを借入した金融機関から、ご返済の電話や入金のお願いなどまだソフトな内容の手紙が届くと思います。
しかし、滞納を1回すると怖いのは、翌月には前月の滞納分（＋金利）と今月分の返済の2ヵ月分を返済する必要が出てくることです。
こうなると、返済はなかなか難しくなってきます。
もし次のボーナスなどで近い将来返済できる見込みがある場合は返済計画など金融機関に相談できますが、それが難しい場合は、任意売却を視野に入れて業者に問い合わせてもいい時期になります。
早めに動くことで、これからのスケジュールや、心構えなどを事前に準備しておくことができます。
また、このタイミングで金融機関に任意売却の申出することも可能です。早めに申出をすると引越し時期が早まってしまうというデメリットがありますが、以下のようなメリットもあります。
- 債権者と余裕をもって交渉ができる。
- 売却が早まるので遅延損害金が少なくなる。
- 債権者からの催促がなくなる
滞納の回数に限らず金融機関から連絡があった場合は連絡を無視することは控えましょう。できればご自身で事情説明の連絡をすることをお勧めします。ご自身の対応次第で、その後の任意売却の条件に影響する可能性もありますのでご注意下さい。
■滞納2回～６回
代位弁済手続きの予告の通知
任意売却を具体的に検討する時期です。
この時期になると、金融機関から、「催告書」「督促状」「代位弁済手続き※予告通知」なども厳しい内容の書類が届く時期になります。
※代位弁済手続き：債権者が保証会社に変わり、住宅ローンの一括返済を求めれます。
この期間であれば、金融機関との条件交渉もできますので、できる限り早く任意売却を検討することをお勧めします。
■競売申立て～入札1ヵ月前
競売の申立てをされても金融機関の了解を得ることができれば、任意売却を並行して行うことは可能です。
しかし期限が非常に限られ条件も悪くなるため、任意売却の成功率は下がります。しかし可能性はありますので諦めずに任意売却を検討して下さい。
任意売却は、ご検討が早い程、債権者との交渉も有利に進めることができ、またご依頼者様の精神的、経済的な負担も軽くなります。相談するだけでも気持ちは楽になると思います。
ぜひ、あらたホームにご相談下さいませ。