離婚で自宅を任意売却する場合に知っておくべき3つのこと

離婚で自宅をどうするかというのは大きな悩みどころです。

 

特に住宅ローンが残っている場合は中途半端に対応すると、せっかく離婚が決まって安心したのに、次は住宅ローンのトラブルが襲ってくる…となると、つらい期間も長期化してしまうこともあります。

 

ここでは、離婚で自宅を任意売却する場合に知っておくべき3つのことについてご紹介します。

 

 

目次

 

1、自宅を売却しても住宅ローンが残る場合の2つの選択肢

  ①不足分は自己資金で負担して処分する

  ②自己資金がない場合は任意売却で処分する

2、共同名義で購入した物件にどちらかが住み続ける場合のリスク

3、任意売却は離婚前、離婚後のどちらが良いのか?

 

 


 

離婚時に自宅をどうするか、住宅ローンをどのように負担するのかなどについて、夫婦間でよく話し合っておくことが大切です。

 

大きなお金が動くため、新しい生活を始める前にしっかりと確認しておきましょう。
 

 

1、自宅を売却しても住宅ローンが残る場合の2つの選択肢

 

お互いに後腐れなく別れるには、自宅を処分して残ったお金を財産分与するというのが理想です。

 

しかし、自宅を売却した費用で住宅ローンを返済できない場合はどうすれば良いのでしょうか?

 

大きくは次の2つの選択肢があります。

 

①不足分は自己資金で負担して自宅を処分する

②自己資金がない場合は任意売却で処分する

 

こちらについて詳しく説明します。

 

1-①、不足分は自己資金で負担して自宅を処分する

 

①不足分は自己資金で負担して自宅を処分する

 

住宅ローンの借入時に自宅は債権者に抵当権という担保設定されているため、住宅ローンを完済しない限り不動産を売却することはできません。

 

もし自宅の売却費用だけでは住宅ローンを完済できない場合は、不足分は自己資金で負担する必要があります。

 

これからの再スタートのために、お金が減ってしまうという不安もありますが、お金の問題である住宅ローンは、早めに解決しておいたほうが後々面倒なことを考えずに済みます。

 

別々の道を歩むことになったからこそ、不足分を補えるお金がある場合には、この選択があと腐れなくお互いにすっきりとした気持ちで再スタートを切ることができるでしょう。

 

1-②、自己資金がない場合は任意売却で処分する

 

②自己資金がない場合は任意売却で処分する

 

金の切れ目が縁の切れ目ではありませんが、夫が働かない、ギャンブル、借金など経済的な理由で離婚することはよくあることです。


このようなケースでは、住宅ローンの返済が困難になっている場合も多く、自宅を売却して住宅ローンを終わらせたい、まして離婚であれば自宅を処分して心機一転やり直したいと思うことでしょう。

 

自宅の売却費用で住宅ローンを完済することができれば問題ありませんが、「住宅ローン>売却費用」という場合で不足分を自己資金で補うことができない場合は、自宅を処分することはできず、住宅ローンの滞納が続けば自宅は競売にかけられてしまいます。

 

競売になってしまうと問題解決に半年~1年以上と長期化してしまい、ずるずると関係を断ち切れないという可能性があります。

 

また、競売は近所に知られてしまう、相場よりも安値で売却されてしまう可能性も高く、できることなら競売は避けたいものです。

 

競売を回避する方法に任意売却というものがあります。

 

任意売却とは、売却費用で住宅ローンを完済できない場合の一般市場で売却することを言います。

 

任意売却は、一般的な不動産売却と同じように販売活動が行われるため、競売より高値で売却でき、競売に比べて短期間で不動産を売却することができます。また住宅ローンが支払えなくなったという事情は近所に知られることがないなど多くのメリットがあります。

 

また任意売却するためには、債権者(住宅ローンの借入先)の同意が必要ですが、一般市場で売却できる任意売却は競売より高値で売却できる可能性が高いので、債権者にもメリットがあり基本的には応じてくれる可能性は高いです。

 

心機一転、お互いが再スタートを切るためにも、競売は回避して任意売却を選択するといいでしょう。

 

2、共同名義で購入した物件にどちらかが住み続ける場合のリスク

 

夫婦でペアローンを利用して共同名義で購入した自宅に、どちらかが住み続けたいといった場合は注意が必要です。

 

この場合は、お互いが連帯債務もしくは連帯保証人となっているため、家を出ていった方にも債務責任はあります。離婚をすれば連帯保証人ではなくなると思われる方もいるかもしれませんが、連帯保証人の責任は離婚後も続きます。

 

出ていく方としては、当然、連帯債務もしくは連帯保証人から外れたいと考えますが、債権者は、お互いが連帯債務もしくは連帯保証人になる前提で住宅ローンを貸し出ししていますので、夫婦が別々の道を歩むことになったからといって、その契約を変えることは容易ではありません。

 

その為、離婚協議書などお互いの話し合いで、住み続けるほうが全額を負担する、もしくは自分が家を出ても住み続ける家族のために支払うという取り決めをする場合もありますが、離婚協議書の内容は二人の取り決めであり、債権者(住宅ローンの借入先)にとっては関係のないということです。

 

どちらかが返済を滞った場合は、債権者は住宅ローン借入時の契約に基づいて、連帯債務もしくは連帯保証人の相手方に全額の返済を請求してきます。

 

このような場合に特に心配なのは、離婚後に相手と一切連絡が取れなくなってしまうことです。住宅ローンの返済ができないので任意売却を選択したいと思っても、共同名義人である場合は二人の同意が必要になるため任意売却もできなくなってしまいます。

 

共同名義による連帯債務もしくは、どちらかが連帯保証人のままで、どちらかが住み続けるというケースでは、このようなリスクがあることを理解した上で検討しなかれば、ある日、突然返済できない住宅ローンの支払い請求がきて、新しく築いていた新生活が滅茶苦茶になることもあるということは十分あり得るののでご注意下さい。

 

3、任意売却は離婚前、離婚後のどちらが良いのか?


離婚する場合、任意売却は離婚前もしくは離婚後のどちらにしようかと迷うところですが、離婚前こそ任意売却のベストタイミングといえます。

 

離婚時はストレスも多く感じますが、最もストレスになるのは「お金」の問題です。住宅ローンの問題を先伸ばしにすると、後々トラブルになりかねません。

 

せっかく離婚が決まって安心したのに、次は住宅ローンのトラブルが襲ってくる…となると、つらい期間も長期化してしまいます。

 

特に心配なのは、離婚後一切連絡が取れなくなってしまうことです。共同名義で購入していたり連帯保証人になっていたりすると、債務は自分にもおよんでしまいます。債務者本人がいないと任意売却もできなくなるのです。

 

離婚前に話し合って任意売却をしてしまえば、離婚後すっきりと新生活をスタートさせられるでしょう。

 

 

■任意売却は専門家への早めの相談が必須!

任意売却は、金融機関や不動産購入者との交渉が発生するため、進め方がその後の生活に大きく影響してきます。知識や経験の豊富な任意売却の専門家に早めに相談することが、最善の解決策です。

 

最後に、この記事を書いたあらたホームのご紹介です。

 

あらたホームは「ご相談者のためにできることはすべてやるをモットー」にしています。

 

任意売却について詳しく知りたいと思った方は、あらたホームにご相談下さい。

 

あらたホーム 新井 透浩


 

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